Il prezzo delle case e la pendolarità
L’elevatissimo prezzo delle abitazioni raggiunto in alcune delle maggiori città italiane determina l’espulsione crescente delle categorie a più basso reddito.
Questo fenomeno, reso più acuto nelle città d’arte dagli affitti brevi “turistici”, presenta elevati costi privati (tempi e costi della pendolarità, minori occasioni per impieghi), ma anche sociali (congestione ed inquinamento) ed infine pubblici (sussidi ai trasporti collettivi).
Persino gravi difficoltà per molte aziende, anche di trasporto locale, a reperire mano d’opera.
Di fronte a questo problema, sembra si fronteggino due culture: una di tipo urbanistico che imputa alla “forza della speculazione” gli elevati prezzi delle abitazioni e una di tipo economico, che più banalmente vede un sostanziale squilibrio tra domanda e offerta la ragione di gran lunga principale degli elevati prezzi e considera efficiente l’allocazione dello spazio scarso in base alla disponibilità a pagare per esso.
Gli urbanisti sono tendenzialmente contrari a ridurre i vincoli all’edificazione (riduzione vista come un “favore alla rendita urbana”), mentre gli economisti al contrario auspicano una accelerazione quantitativa dell’edificazione, ma anche qualitativa, cioè con standard rispondenti a una domanda a più basso reddito.
Questo ovviamente rispettando le normative sugli oneri di urbanizzazione (al contrario di quanto avvenuto a Milano), e salvaguardando i valori storici e architettonici delle città italiane.
Non solo: anche l’argomento, in sé corretto, dell’esistenza nelle città maggiori di molti immobili inutilizzati è perfettamente spiegabile con i “prezzi di attesa”, cioè con la tesaurizzazione di un bene di cui si vede crescere il valore reale nel tempo oltre che con una giurisprudenza che a volte disincentiva l’affitto non garantendo il ritorno nella disponibilità del proprietario dello stabile in caso di inadempienze contrattuali del locatario.
E questo fenomeno è accentuato in modo fisiologico dal fatto che gli immobili, anche temporaneamente privi di reddito, sono “collaterals” molto ambiti per il credito bancario alle imprese.
Il punto centrale della disputa è che la rendita urbana è favorita, non minacciata, dal permanere di vincoli all’edificazione, come dimostrato degli effetti della celebre “green belt” londinese, che ha fatto salire alle stelle i prezzi dell’area centrale e ha costretto a pendolarità lunghissime i lavoratori a più basso redito.
Con il monopolio causato dalla scarsità, i monopolisti festeggiano, in tutti i settori.
Su questo tema BRT sta organizzando con IBL un seminario tra urbanisti ed economisti, previsto per settembre.