16 ottobre 2025
di Marco Ponti
Vale la pena di riassumere brevemente gli sfracelli della rendita urbana, cioè del caro-case.
Colpisce i ceti più deboli, espellendoli dalle città, costringendoli a fare i pendolari, e questo crea congestione e inquinamento, e poi aumenta la necessità di trasporti pubblici, che richiedono sussidi.
Arricchisce i ricchi, proprietari di case e terreni centrali. Sottrae preziose risorse allo sviluppo economico. Se impedisce di cambiar casa perché il mercato degli alloggi è bloccato, danneggia anche il mercato del lavoro (imprese e lavoratori).
Sulle cause del fenomeno ci sono due visioni contrapposte.
La più diffusa, tra gli urbanisti ma anche sui giornali, è che si tratti di speculazione, cioè di una specie di congiura di proprietari e costruttori per tenere alti i prezzi. La seconda è più semplice: che ci son troppe poche case rispetto a quelle che servirebbero, soprattutto per le categorie a più basso reddito. Cioè un sostanziale squilibrio tra domanda e offerta.
Ma l’ipotesi “speculazione per tener alti i prezzi” vorrebbe dire una congiura per costruire di meno, mentre sembra l’opposto: gli speculatori e i costruttori vogliono costruire di più ovunque, al punto che arrivano anche a corrompere gli amministratori pubblici per farlo (oltre per pagare meno tasse dovute ai comuni).
L’ipotesi che ci siano troppe poche case è basata su diversi fattori: la principale è una crescita urbana ultraveloce, che supera le previsioni dei piani regolatori.
Questo fenomeno per i prezzi delle case tende ad autoalimentarsi: se c’è molta domanda insoddisfatta, i prezzi crescono e attirano compratori che “scommettono” sulla loro continua crescita, ecc…
Si chiama “bolla”, e vale anche per la borsa, o per le materie prime, e per molte altre cose. In un mercato, tutti “scommettono” sui prezzi futuri di tutto.
E c’è anche la diffusione nelle città turistiche degli “affitti brevi”, o il ruolo delle banche, che accettano molto volentieri beni immobili come garanzie dei prestiti (anche case vuote).
Non si può poi dimenticare che costruire case, quando e dove servono, crea occupazione e ricchezza, oltre che diminuire la rendita.
Cosa si può fare allora, visto che la rendita urbana fa così tanti danni?
Non si può tassare le case che aumentano di prezzo, perché se c’è più domanda che offerta i prezzi delle case aumenterebbero ancora di più (anche se bisognerebbe riformare il catasto: oggi le case in centro pagano meno di quelle in periferia).
Non si può di sicuro costruire di più nei centri storici, che sono uno straordinario patrimonio italiano.
Ma si può certamente costruire molto di più nelle periferie, rendendole più dense (anche senza raggiungere le densità cinesi, di edifici residenziali di trenta piani).
E con tipologie edilizie adatte a redditi medio-bassi. Questo non costa soldi pubblici, anzi con le tasse, li aumenta.
Se ci sono soldi pubblici in gran quantità (ipotesi certo ardita) si puo’ pensare a usarli per far stare meglio le categorie oggi “espulse” dalle città a causa dei prezzi delle case.
Ma è la cosa migliore per loro costruire case popolari?
I dubbi sono fortissimi: intanto bisogna ritenere che non siano in grado di spendere bene i soldi (si chiama “paternalismo”).
Poi la categoria davvero più debole oggi è quella degli extracomunitari, e ci sarebbero forti resistenze politiche, tipo il “prima gli italiani”. Poi la casa è un bene immobile, mentre la gente cambia lavoro, le famiglie crescono o si riducono, ma anche i redditi possono crescere (in Italia non c’è controllo su questo, che si chiama “means testing”: se uno diventa ricco, la casa è per sempre, e quindi non è mai disponibile per i “nuovi poveri”).
Molto meglio intervenire sui bassi salari, in particolare quello minimo, o sulla sanità, portando la spesa a livelli europei, o ancora su solidi piani di formazione e integrazione per i migranti.
Le alternative sono davvero molte, lasciando poi più liberi gli strati più deboli a decidere quali siano le loro priorità, sia sul dove risiedere o sul cambiare lavoro o sulle dimensioni della famiglia, ma anche sul mantenere un figlio all’università, senza “case di Stato” inalienabili e immutabili.